香川県定期借地権推進機構ニュース








Q1. 定期借地権を利用した場合、借地人にはどんなメリットがありますか?

定期借地権を利用して建物を所有する場合、 所有権分譲と比べて、はるかに安い価格で持家を取得する事ができます。その結果、土地購入時に比べ、広い土地や広い建物、あるいはハイグレードの建物に居住する事が可能になったり、同一価格に比べ、中心部からの距離がさほど遠くない等、好立地においてマイホームを取得することが可能になります。

また住宅に多額の資金を投入することなく住宅ローンに縛られない余裕のある人生が送れる事から、所有権の場合のローンに注ぎ込むはずのお金を海外旅行等に活用するなど、人生の楽しみ方の選択肢が増えることにも繋がります。
特に地価の値下がりや、地価が上昇するにしても、金利を吸収できないような場合には、借地による方がより有利です。

Q2. 土地所有者が定期借地権を利用する場合にはどんなメリットがありますか?

土地所有者にとってのメリットは非常に沢山あります。以下が主なメリットと言えるでしょう。

1.土地の返還が確実です。
2.立ち退き料が不要な為、利回り確定の有効活用が可能です。
3.固定資産税と都市計画税が軽減されます。
4.初期資金が殆ど不要です。
5.借入金が原則として不要です。
6.保証金による一時金が得られます。
7.安定した地代収入を得る事ができます。
8.相続税納税資金の捻出対策となります。
9.相続税評価減対策となりえます。
10.物納が可能です。
11.遺産分割等が実行しやすくなります。

より具体的な内容など…ご相談がございましたら、当NPOまでお気軽にお問い合わせください。
当NPOでは、各分野の専門家が集まった組織となっておりますので、必要に応じて専門分野のメンバーがご相談に応じさせて頂きます。 

Q3. 『借地権』と『定期借地権』は違うのですか?

 はい、違います。
『定期借地権』の場合、一定期間(契約期間)が過ぎれば、契約は消滅します。
一方、従来の『借地権』の場合は一定期間(契約期間)が過ぎても、借地人 が更新を望めば、土地所有者に「正当事由」が認められない限り、この更新を拒むことはできません。
つまり、『定期借地権』は『普通借地権』と異なり、更新の ない借地権なのです。
また、借地借家法では、3種類の定期借地権が認められています。一般定期借地権が50年以上の長期型、建物譲渡特約付借地権が30年以上の中期型、事業用借地権 が10年以上50年未満の短期型となっています。

Q4. 『定期借地権分譲マンション』と一般的な『所有権分譲マンション』との違いを教えてください。

『定期借地権分譲マンション』の場合は、最初からマンションの寿命が決定している事になります。つまり、50年以上という期間が来ればマンションを解体撤去して更地で変換しなければなりませんので、建替えをめぐってマンション住民同士の対立という様な問題が起きることはまずありません。
またマンションの購入者にとっては、土地代がかからないので、保証金の負担を含めたとしても(これも将来的には戻ってきます)、普通のマンションの7割前後で購入できるという点が大きな魅力の一つでしょう。

Q5. 定借マンション事業ですが、どのような事業形態が多いですか?期間は?

定期借地権事業方式には、賃借権方式・地上権方式があります。どちらも定期借地権ですが、賃借権(債権)・地上権(物権)です。

  • 債権⇒転売時等、地主の承諾が必要
  • 物権⇒転売時等、地主への通知でOK

このようなことから、転売などの可能性が高いマンションは地上権方式が多いです。
又、期間は、52年(工事期間2年)や60年辺りが多いです。

 

Q6. 50年の間には地代の値上げや滞納のあった場合の対処はどうなりますか?

地代の増減については、あらかじめ3年毎に改定することを契約書に謳っています(※定借機構等の標準)契約証では。

地代の増減は、消費者物価指数変動や固定資産税の増減を考慮した改定方式になっていますので、貸地人・借地人どちらにも偏らないように。
また、地代の滞納の対処ですが、通常は保証金の中から滞納分を差し引くことになりますが、破産した場合などは長期間の滞納が考えられますので、契約書の中でそれぞれが対応されていると思います。
(※SGAシステムの契約書では2年分以上滞納の場合は滞納者の専有部分を無償で地主に帰属する請求が可能な契約書にしています⇒実際は専有部分の抵当権者等が競売等の手続きをされますので、地代滞納分を代弁することになると思います。)

Q7. 地代と管理費はどのように取扱を?

一般的には管理会社が区分所有者から地代・管理費等を一緒に徴収し、地代は地主へ、管理費等は管理組合に入金されます。

プリンタ用画面